クリニック開業の立地、物件はどう選ぶ？

2/7/2022

クリニックの立地と物件は、どちらも患者数を大きく左右する要素です。では、どのような点を考慮しながら立地と物件を選べば、集患、増患につながるのでしょうか？　2021年11月25日に開催されたオンラインセミナー『開業物件の選び方と集患・増患施策がわかる院長がゼロから教えるクリニックの経営戦略』から一部抜粋しながらお届けします。

「よい立地」はどんな立地？

クリニックをオープンするのによい立地の条件としては、以下が挙げられます。

1. 需要が供給を上回っているエリア

需要（＝医療のニーズ）が供給（＝医療機関数）を上回っていると、エリア内の医療機関数に関わらず集患が見込めます。

2. 競合が少ない or 弱い

エリア内に同じ診療科が少なければ、自ずと患者に選ばれるクリニックになりえます。エリア内の同一診療科の評価が低い場合も同様です。

3. 認知度が高いエリア

認知度の高さは、「通りかかる人数」×「認知されやすさ」で測れます。ビル内のクリニックなら1階に入居していること、都心部なら駅から徒歩3分以内であると自ずと認知度が高くなります。ちなみに、ビル1階の認知されやすさを10とすると、2階は3、3階以上は1と言われています。ただし、「角地であるかどうか」「信号待ちの場所から見えるかどうか」などでも条件が異なってきます。

「認知されやすさ」を高めるためには、目立つ看板を出すことなども役立ちます。看板の大きさや位置、角度なども重要なので最善の注意を払うことが大切です。通りすがりの人の視界には空中階の看板は入らないので、低い位置を意識することも大切。また、クリニック名より科目名を目立たせることも重要です。

また、たとえば地域密着型のクリニックであれば地域住民がよく通るエリアであることが大事ですし、都心部で働いている人に通ってもらいやすいエリアを狙うのも一手です。ただし、メンタル系のクリニックや美容外科など、患者が通院していることをあまり知られたくない診療科の場合は、認知度が高いエリアに開業するのは控えたほうが無難でしょう。

好立地の場所は「広告」の役割も果たしてくれる

条件のよい立地への開業は坪単価が高いため諦めてしまったという開業医も多いかもしれません。しかし、"そこに開業するだけで集客が見込める"ほど条件がよいのなら、坪単価が高くて当然です。しかも、実際に集客力が高いのであれば、そのぶん広告費を抑えることができます。その点に目を向けると、単価だけで立地を選ぶことはナンセンスだと理解できるでしょう。

たとえば、坪単価2万円で通りすがりの新規患者が月に100人以上期待できる立地と、坪単価が1万円で通りすがりの新規患者が月に5人期待できる立地であればどちらを選ぶかというと、迷いなく前者ではありませんか？

立地選びの際は、そうした点も考慮に入れながら候補をしぼっていくことがとても大切なのです。

一般内科の好立地

一般内科のほとんどの患者は、都市部であれば、徒歩圏内に在住しているか通勤していると思っていいでしょう。そのため、駅徒歩3分以内で、ビル内のクリニックであれば1階に入居するのがおすすめです。車社会となっているエリアであれば、車で5～10分以内の内科に来院するのが一般的だと考えるといいでしょう。

マイナー科目の好立地

耳鼻科、精神科など特定の疾患に対応しているマイナー科目の診療科は、一般内科よりも広い範囲からの来院が見込めます。もちろん、駅徒歩3分以内の建物1階であればベストですが、それよりやや広い範囲や2階以上であっても問題はありません。目安としては、電車社会なら半径500mから1km前後、車社会なら半径2kmから4km前後を診療圏ととらえるといいでしょう。

超マイナー科目の好立地

産婦人科（婦人科）、泌尿器科、精神科（心療内科）、美容皮膚科などの超マイナー科や、下肢静脈瘤などの手術をおこなうクリニックを利用する患者は、急行が止まらない駅でも通ってくれる可能性が高いですが、患者の利便性を考えると、急行が止まる駅なら駅徒歩3分、鈍行しか止まらない駅なら駅徒歩1分を目安にしたいところです。

基本的にネットでクリニックの場所を確認してきてから来院することが考えられるので、ビル空中階であっても問題ありません。

物件の選択肢

続いては物件の選択肢について説明します。まずは、物件のタイプが大きく5つに分けられます。

土地を買って自分で建物を建てる

自己資金または融資で土地と建物代両方を用意する必要があります。

土地のみ借りて建物は自分で建てる

土地の賃料＋建物分の自己資金または融資が必要になります。

土地＋新たに建てた建物を借りる

地主に対して、賃料を支払うことになります。

既存の建物一棟を借りる

家賃負担のみではありますが、前のクリニックのイメージがついていることがデメリットとなる場合もあります。

建物の一室を借りる

家賃負担のみですが、エリアによっては賃料が高い場合があります。

物件選びの際のチェックポイントは？

続いては、クリニックの物件を選ぶ際にチェックしたいポイントを紹介します。

広さ

広すぎると賃料が無駄になりますし、狭くて必要な機器が置けなくては元も子もありません。適切なスペースを確保しましょう。

建物内の設備

診療科目によっては大型検査機器が必要なので、十分な容量の電源が供給されているかどうかは必ずチェックしたいところです。

出入口

車での来院が多いことが予想されるなら、一方通行ではないか、反対車線からでもアクセスしやすいかなどをチェックします。徒歩での来院に関しては、安全に歩けるかどうかをしっかりチェックしましょう。また、医療機器を十分に搬入できるサイズや形状であるかどうかの確認も必要です。

天井の高さ

医療機器を設置するためには、最低でも天井高2,400mmが必要です。天井走行式Ｘ線装置を導入するなら、最低でも2,700mmは必要です。

水回り

現状の水回りの確認のみならず、増設する場合に床下工事ができるかどうかもチェックしたいポイントです。

バリアフリー

エレベーターの有無だけでなく、車椅子での移動に影響を及ぼしそうな段差などはくまなくチェックしましょう。

耐荷重

レントゲン機器などを導入するなら、平米荷重300kg以上が必要です。

耐震構造

新築でないなら、1981年の建築基準法改正に伴う新耐震基準を満たしている建物であるかどうかを確認しましょう。

アスベストの有無

古い建物であればアスベストを使用している可能性があります。患者の健康に害を及ぼすことがないよう、アスベストを使用している物件であれば契約を考え直したほうがいいでしょう。

看板設置の可否

建物外に看板を設置できるかどうかは集患率に大きく関わるので必ずチェックしましょう。

物件探しはプロに任せるのも一手

立地×物件のタイプがさまざまにあるなか、自院に最適なものを見極めるのが難しいと感じるなら、クリニック開業専門の業者から提案してもらうという手もあります。また、開業してからも頼りになる人に近くにいてほしいと感じるなら、複数の医療機関で構成された「医療モール」に入居するのも一手。いろんな選択肢があるので、焦って決めて失敗することのないよう、先輩医師などにも意見を聞きながら、納得いく物件を見つけてくださいね。